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工业园区高效利用土地资源的思考
2016-12-28 16:57:28    来源:中国江西网
编辑:朱振雄    作者:丁高胜
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  工业园区已经成为一个地区经济发展的“领头雁”,取得了较好成效。同时,在工业园区建设过程中,也出现了数量偏多、土地利用不合理等现象。笔者通过对宜春市部分工业园区工业项目用地的调研,结合平时工作实际,分析了当前工业园区土地利用存在问题,并提出了解决问题的措施。

  一、存在问题及原因

  一是园区项目准入门槛低。从掌握的数据看,各地的土地出让合同约定的投资强度、建筑容积率、建筑密度等要素都低于省政府的规定,而且,实际的还要低于合同的约定。

  二是存在批多供少、圈地囤地现象。个别地方在招商引资过程中,对入园企业的把关不严,出现圈地囤地现象;有的企业虚报投资金额,取得土地后,为应对闲置土地收回,规划建设采取“中间开花”或“星星点灯”;有的企业由于把握市场不准、资金周转困难,或因股东分歧矛盾等原因而处于长期停产、停建状态。

  三是土地利用监管难。在实际操作中,有些企业或因外地投资商精于包装,或因招商引资急于求成,或因相关部门签约前的审核把关不严,导致一些达不到准入门槛条件的项目落户了园区;项目落户之后,在实际运行中又缺乏必要的监管和有效制约措施,土地利用率、投资强度和税收监管难以到位,存在查处难、执行难的问题。

  四是闲置土地清理处置政策法规缺乏可操作性。一是根据《闲置土地处置办法》第二条第二款的规定,对已经建设的闲置土地的存在着认定难、操作难的问题;二是在收回拥有合法使用权、且投资又达到了25%以上的低效利用土地时,没有操作性强的法律条文,在处置低效利用土地难度较大。

  二、园区高效利用土地的建议

  (一)高起点科学规划合理布局工业园区。

  一是按照“统一规划、统一征地、分期实施、滚动发展”的原则,根据财力、物力条件和项目开发的实际情况逐步实施,防止低水平重复建设。二是科学制定控制性指标,合理确定项目用地规模。三是优惠政策与监督机制同时运行。重视对进入园区企业的规范,做到优惠政策与监督机制同时运行,保证土地资源的有效利用,防止企业“批而不用,圈而不建,用而未尽”的行为。

  (二)建健工业区土地利用评价指标体系。

  一是建立健全土地利用评价指标体系。制定一套针对工业区土地利用情况的评价指标体系,以评价工业园区土地利用的好坏、土地产出率的高低。土地开发利用进度评价指标建议以土地开发利用率、土地建成率、土地投入指标、土地产出指标、土地收益指标六个方面综合进行评估,从而使工业园区土地利用与管理达到理性化、科学化。二是工业园实行优胜劣汰。采取择优扶持的做法,对土地利用情况好、产出率高的工业园区要扶持,而对土地利用情况不好,产出率低的工业园区则要限期整改或者淘汰。

  (三)严格项目用地审批,从源头上控制闲置低效用地。

  一是规范招商行为。在招商引资过程中,对入园项目的可行性进行调查分析,将企业的投资实力、投资强度、投资规模、长远利益作为企业落户的考核指标,变招商引资为招商选资。二是提高用地门槛。新上工业建设项目必须坚持“立项批文、工商注册、环评报告和投资强度”四落实原则,严格按照省政府(赣府厅字〔2015〕30号)的要求。三是改变供地模式。按照项目投资强度,确定项目用地规模,原则上单个项目用地控制在200亩之内。禁止一次供地分多期开发的方式供地,要以多宗数、小面积的供地方式供地。杜绝单宗供地面积大、使用权人取得土地后搞分期开发、借机圈地囤地的现象。从源头上控制土地闲置、低效使用。

  (四)创新节约集约用地新举措

  一是推行工业用地长期租赁、先租后让、租让结合的供地方式。二是鼓励建设多层标准厂房。鼓励工业企业建造多层厂房。在符合安全生产和环境保护要求的前提下,多层标准厂房一般不低于三层,容积率应达到1.0以上。三是工业园区标准厂房建设在不改变功能和土地用途情况下,在原有建设用地上进行厂房加层改造,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。四是鼓励企业整体转产、部分转让、嫁接、合资、技术研发、技术革新改造、压缩绿化和辅助设施用地等方式促进退低进高。

  (五)建立齐抓共管的土地批后监管机制。

  一是建立已供土地信息台账。对已供工业用地的面积,供地时间,出让金价格,合同约定和实际的开工竣工时间、建筑面积、建筑密度,投资强度、亩均税收,出让金缴交以及抵押贷款情况等信息建立的台账,全面掌握工业项目的建设、投资、效益情况。二是建立部门监管联动机制。建立国土、规划建设、房产等部门联合动态监管机制,变“一家管、大家用”为“大家管、大家用”,共同做好对项目单位的监管、控制和激励工作,共同对实际投资强度、产出税收、开工条件、施工许可等方面进行复核验收,凡达不到合同约定标准的,不予办理相关手续,并追究违约责任,由受让人限期整改。整改后仍达不到要求的,按相关办法处理。三是建立竣工验收联合机制。工业项目竣工验收由环保、规划建设、国土、经发、国税、地税、财政等部门根据各自职能组织验收,达到合同约定的投资强度、土地利用强度等条件的,方可办理土地使用权证。(丁高胜

  

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